1、抵押評(píng)估采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

在抵押貸款評(píng)估中，應(yīng)采用什么樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)有眾多的爭(zhēng)議。一部分評(píng)估師認(rèn)為應(yīng)評(píng)估抵押物的市場(chǎng)價(jià)值或正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值。而另一部分評(píng)估師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)評(píng)估其清算價(jià)值或變現(xiàn)價(jià)值。

持清算或變現(xiàn)價(jià)值觀點(diǎn)的評(píng)估師認(rèn)為，依據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！倍?dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)評(píng)估抵押車的軟件，銀行往往只能通過(guò)變賣來(lái)行使處置權(quán)和收益權(quán)，該財(cái)產(chǎn)“持續(xù)使用”或“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”的條件都已經(jīng)不存在，因此，適用的評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)只能是強(qiáng)制清算價(jià)值或變現(xiàn)凈值。而市場(chǎng)價(jià)值往往可能高于清算價(jià)值，如果按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估會(huì)高評(píng)抵押物的價(jià)值，從而加大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)。

而持市場(chǎng)價(jià)值或正常市場(chǎng)條件下價(jià)值觀點(diǎn)的評(píng)估師認(rèn)為：抵押物的價(jià)值評(píng)估是設(shè)定抵押物所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)條件不發(fā)生變化的前提下而進(jìn)行的價(jià)值鑒定。當(dāng)需要抵押人以抵押物清償債務(wù)時(shí)，應(yīng)另行確定其價(jià)值，原評(píng)估值不能作為抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)值依據(jù)。

對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為采用哪種價(jià)值類型應(yīng)取決于抵押貸款的合同期限，理由如下：目前，抵押貸款評(píng)估報(bào)告的有效期一般為一年。當(dāng)?shù)盅嘿J款合同期限在一年以上時(shí)評(píng)估抵押車的軟件，若債務(wù)人不償還貸款，銀行通過(guò)變賣行使處置權(quán)和收益權(quán)時(shí)，評(píng)估報(bào)告使用時(shí)限也已經(jīng)過(guò)期，評(píng)估師沒(méi)有必要對(duì)評(píng)估報(bào)告有效期以后的變賣價(jià)格過(guò)多考慮。在這種情況下，評(píng)估適用于市場(chǎng)價(jià)值或正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒軆斶€債務(wù)時(shí)，應(yīng)另行聘請(qǐng)?jiān)u估師對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估以確定變賣價(jià)值。反之，當(dāng)?shù)盅嘿J款合同的期限在一年以內(nèi)，也就是說(shuō)在評(píng)估報(bào)告的有效使用期內(nèi)，銀行通過(guò)變賣抵押物行使處置權(quán)和收益權(quán)時(shí)，可以謹(jǐn)慎考慮采用清算價(jià)值或變現(xiàn)凈值。而如果抵押人的資信等級(jí)較高、未有到期不還貸款的先例，也沒(méi)有任何證據(jù)表明其到期不能償還貸款，也應(yīng)考慮出具市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。

2、權(quán)屬

與其他目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押物的權(quán)屬問(wèn)題至關(guān)重要。評(píng)估人員必須對(duì)抵押物的權(quán)屬進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎的復(fù)核。原則上，抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，要求抵押人對(duì)不一致的原因予以說(shuō)明。抵押物最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的所有權(quán)人必須與抵押人一致。評(píng)估師還必須驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書原件，以避免抵押人將抵押物重復(fù)抵押貸款而造成抵押權(quán)人的損失（抵押物已抵押情況下權(quán)屬證書上一般都會(huì)做登記）。如果抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓自他人，而產(chǎn)權(quán)證書還沒(méi)有過(guò)戶，則除了驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，還需要抵押人提供未過(guò)戶原因的書面說(shuō)明，并在評(píng)估報(bào)告中予以披露以提示報(bào)告使用者。

3、資產(chǎn)的再抵押評(píng)估

抵押物價(jià)值大于第一次抵押貸款的額度，抵押人還可以就抵押物的未抵押額度進(jìn)行再一次抵押。例如：抵押物的評(píng)估價(jià)值是500萬(wàn)元，假設(shè)抵押價(jià)值不存在其他需要扣除的款項(xiàng)，銀行抵押貸款率70％，則最高抵押貸款額度為350萬(wàn)元。抵押人第一次貸款100萬(wàn)元，則抵押人還可以就抵押資產(chǎn)第二次向銀行申請(qǐng)不超過(guò)250萬(wàn)元的貸款。但即使在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)評(píng)估抵押車的軟件，如果第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長(zhǎng)，抵押物價(jià)值已明顯上漲或下跌，也必須重新評(píng)估其價(jià)值。然后在新評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上確定貸款的總額度，在此總額度中減去第一次貸款的數(shù)額，則得出第二次貸款的允許額度。這一再抵押評(píng)估的背景必須在再抵押評(píng)估報(bào)告中披露。

4、抵押不動(dòng)產(chǎn)中以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的處置

抵押不動(dòng)產(chǎn)中的土地是以劃撥方式獲得的情況下，評(píng)估師一定要單獨(dú)評(píng)估計(jì)算出應(yīng)上繳的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，然后在抵押不動(dòng)產(chǎn)建筑與土地的整體評(píng)估價(jià)值中減去這一數(shù)額，才能得出抵押不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。這一劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額必須在評(píng)估報(bào)告中予以披露。

此外，該數(shù)額應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，可參照類似不動(dòng)產(chǎn)繳納標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

5、抵押物未全部付清交易合同款的處置

在抵押貸款評(píng)估中，很多抵押物存在著交易合同中的款項(xiàng)沒(méi)有付清的情況。如建筑工程已完工并達(dá)到了可以使用的狀態(tài)，但由于合同中規(guī)定留有質(zhì)量保證金，而只有在保修期限過(guò)后，此保證金才全部付給施工單位。在此情況下，評(píng)估師應(yīng)關(guān)注所評(píng)估抵押物尚欠的合同款項(xiàng)。另外，在評(píng)估抵押的在建工程時(shí)，應(yīng)要求在建工程的承包人或發(fā)包人出具于評(píng)估基準(zhǔn)日是否存在拖欠建筑工程款與拖欠數(shù)額的書面說(shuō)明，并在評(píng)估報(bào)告中予以披露。

6、抵押物價(jià)值評(píng)估的方法

抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)盡量采用兩種以上的評(píng)估方法，以防止采用單一方法導(dǎo)致的價(jià)值偏離。如土地評(píng)估中的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，由于相關(guān)資料取得較為容易而成為廣泛采用的一種方法，但基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法只能作為土地抵押評(píng)估中的一種方法，而不應(yīng)是土地抵押評(píng)估中的唯一評(píng)估方法。

四、案例

某糧食加工企業(yè)為長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，以其不動(dòng)產(chǎn)、在建工程與機(jī)器設(shè)備為抵押物，向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)貸款期為一年的貸款。

由于此為十年期限的長(zhǎng)期抵押貸款，當(dāng)債務(wù)人到期不償還貸款，銀行對(duì)抵押物變賣時(shí)，必須重新進(jìn)行抵押物的價(jià)值評(píng)估，因此，此次抵押物的評(píng)估中采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值。

此外，評(píng)估師對(duì)所抵押在建工程的工程合同條款進(jìn)行了分析，了解到該在建工程實(shí)際上已經(jīng)完工，并達(dá)到了可使用狀態(tài)，只是工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保證金還未支付，評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)對(duì)這些調(diào)查分析后的情況進(jìn)行披露。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點(diǎn)和立場(chǎng)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系原作者。如果來(lái)源標(biāo)注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益或者其他問(wèn)題不想在本站發(fā)布，來(lái)信即刪。