No.1 帶押過戶由來

以往的房貸合同上都有明確標注“不動產在抵押期間禁止、限制轉讓”，所以之前的房屋交易的過程中，必須原房東結清貸款，把抵押取消才能與買房人一起去辦理房屋轉讓。

政策其實已經鋪墊了一段時間抵押車生意的風險和利潤，2021年《民法典》第四百零六條解釋道： “抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。”

3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，通知對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署。

3月31日，北京多部門聯合發布通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。

據不完全統計，目前全國共有15個省市100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經全面開展。

從這個趨勢來看，帶押過戶大概率會在近期全國范圍內推行抵押車生意的風險和利潤，也就是以后大家買房的時候，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。

No.2 “帶押過戶”要求和操作步驟

目前，各地方主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

一是新舊抵押權組合模式。

通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠等。

二是新舊抵押權分段模式。

通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。如，江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等。

三是抵押權變更模式。

通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。

說實話，上面的總結太專業，看起來比較費勁，我們還是主要看北京的要求和方式吧。

北京市“帶押過戶”必須滿足四個條件:

1、房子是個人產權，公司產權不行；

2、只能有一次抵押，二抵的不行；

3、房子是商業按揭貸款，經營貸不行，組合貸必須還清公積金部分；

4、買方必須是全款或者純商貸。

其實北京的要求看起來就四條，其中貸款要求只能是商業貸款，其實很多沒有還清貸款的主要是普通人，普通人貸款一般都是選擇組合貸，對于組合貸的房主來說只是開始的還清壓力變小了，由原來的全部貸款變成了公積金貸款部分。

另外北京銀監局、央行營管部、市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委3月31日聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》。其中明確指出是：由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

請大家注意這個點，新貸款銀行直接支付會避免很多問題，也是現在我感覺最為保險的方式。

辦理步驟主要可以分為五步：

1、買賣雙方自行或是在中介機構居間服務下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉讓合同，合同中需約定同意“帶押過戶”；

2、買賣雙方需在北京市存量房交易服務平臺辦理房屋網簽；

3、需向銀行申請“帶押過戶”；

4、買賣雙方及相關方應在不動產登記中心辦理“帶押過戶”登記手續；

5、買方房貸發放，分別結清賣方原貸款及賣方實收款。

此外本次北京的通知還有一項規定比較人性化：買賣雙方貸款可在不同銀行。

在交易過戶的時候我們會遇到幾種情況：

一是買房為全款且全款可以覆蓋房貸。

賣方貸款銀行直接用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

二是買房為全款且全款但不足以覆蓋房貸。

那就需要賣房補足剩余房貸，補足欠款與購房款一起結清貸款，解除抵押，最后給買方過戶，這種情況一般只會出現在房價大跌的時候，現實中很少遇到。

三是買方為貸款，但是買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款。

首付款將打入監管賬戶，賣方需向貸款銀行補齊差額部分；在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和補齊差額一起劃至買方的貸款銀行賬戶，解解除原賣方貸款的抵押權。

四是買方為貸款，且買方首付款足以結清賣方貸款。

首付款將打入監管賬戶；在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款額一部分劃至買方的貸款銀行賬戶，解解除原賣方貸款的抵押權，交易完成后，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

至于其他地方的要求如何，我們可以參照北京的要求，大體要求應該是一致的，但是不排除個別細節要求可能出現變動。

No.3 “帶押過戶”可能存在的風險

帶押過戶就是是指，已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

由此可見，整個操作買方是存在潛在的風險的。

理論上講，只要沒有完成過戶抵押車生意的風險和利潤，房屋的產權都是在原房主手里，在帶押的狀態下，買房人用自己的貸款用以償還賣方的貸款在過戶之前。也就是說，在買房人貸款還款到過戶完成之前，房屋的產權都處于原房東手里，這個時間，一旦出現問題，如房屋如被司法查封，就沒有辦法順利過戶了。

其次，帶押過戶可能涉及買方、賣方、原貸款銀行、新貸款銀行四方主體，以及公證或擔保機構等多方環節，還是挺復雜的。

因此，購房者在買房前該有的準備工作還是不能省。

比如在購房前必須詳細了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款；原房主是否存在繼承糾紛、租賃合同以及是否法律糾紛。

全文完，如果覺得寫得不錯，就點個關注吧，多謝閱讀。

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